미등기양도 자산에 대하여 비과세 및 감면에 관한 규정을 배제하고 높은 세율을 적용하는 취지는 투기 또는 부당하게 조세를 회피할 목적으로 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리 등을 미등기 전매하는 것을 규제하기 위함이다.

이에 미등기양도자산의 양도소득세율은 70%다. 그렇다면, 1가구 1주택인 미등기 주택을 양도하는 경우에도 비과세가 배제되고 양도소득세율은 70%일까? 입범취지로 보면 비과세가 배제되어야 하고 양도차익에 대해 70%의 높은 세율을 적용하는 것이 맞다.

그러나, 여기에는 미등기 주택 양도에 대한 비과세 비밀이 숨겨져 있다. 주택은 건물과 그 부수토지를 합하여 주택이라고 한다. 대부분은 1가구 1주택 비과세는 주택(건물)에 한정한다 라고 알고 있는데 그렇지 않다. 주택은 건물과 그 부수 토지를 말하므로 미등기 주택 양도 시 건물은 미등기 되어 있다고 하더라도 토지가 등기돼 있다면 토지분에 해당하는 양도차익에 대해서는 비과세가 가능하다.

그렇다면, 미등기 주택의 부수 토지를 비과세 받을 수 있는 조건이 어떻게 될까?

첫째, 양도하는 건물이 주택으로 사용되고 있었음을 증명할 수 있어야 한다. 건물 내외부 사진을 촬영해 놓거나, 전기세, 수도세, 재산세(주택분) 등으로 증명할 수 있는데 주택은 “허가 여부나 공부상 용구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물”, “세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물”로 정의되기 때문에 건물이 주택임을 증명함에는 등기가 필요하지 않다. 단지, 누가 봐도 주거용 건물이면 주택인 것이고, 건물 자체가 주택임이 증명되어야 토지가 주택의 부수 토지가 되어 토지 분에 대한 양도세가 비과세 된다.

다만, 도시지역 내(수도권 내 주상공업지역은 3배 녹색지역은 5배, 수도권 밖은 5배), 도시지역 외 토지는 주택 정착 면적의 10배 이내의 범위에서만 주택 부수 토지로 인정되므로 기준 면적을 초과하는 토지는 과세된다.

둘째, 주택 수는 세대 단위로 판단하므로 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 건물 소유자와 토지 소유자가 동일세대원인지, 별도 세대원인지, 타인인지를 구분하는 것이 매우 중요하다. 토지 소유자가 별도 세대원 또는 타인인 경우 토지분 비과세는 적용되지 않으며, 별도 세대원 이었다가 동일 세대원이 된 경우에도 동일세대원이 된 이후의 기간에 대해서 비과세 요건의 보유기간을 산정하므로 이 점 또한 주의해야 한다.

셋째, 토지는 반드시 등기돼 있어야 하고 1세대가 보유한 주택은 1주택 이어야 한다. 양도소득의 비과세를 판단하는 것은 매우 중요하고 어려운 문제다. 세법은 종종 우리가 알고 있는 상식을 벗어나 과세 되거나 비과세 또는 감면되는 경우가 있으니, 전문가와 사전 점검을 해보는 것이 세금을 줄이는 지름길이다.

○ 남승원 세무사

2006년 43회 세무사 자격시험 합격

(現) 예담세무회계 대표 세무사

(現) 메트라이프생명보험 우수 설계사

(前) 세무법인 가덕 근무

(前) 세무법인 신화 근무

(前) 현경세무회계 근무

(前) 휴넷 행복경영대학 2기 세무자문위원

(前) 휴넷 MAB 재무이사

(前) 화성투데이 컬럼리스트

자영업자가 꼭 알아야 할 경리 세금 총무 101 공동집필

회사: 화성시 동탄대로 706 IT 밸리 2차 201호 

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